Avant le premier coup de pelle, une question conditionne tout le calendrier de votre projet : faut-il un permis de construire ou une simple déclaration préalable ? La réponse dépend de la surface créée, de la nature de l’ouvrage et du document d’urbanisme de votre commune. Ce guide reprend les règles nationales du code de l’urbanisme, identiques dans le Doubs, le Territoire de Belfort, la Haute-Saône, le Jura et partout dans le Grand Est. Il ne remplace pas la lecture du plan local d’urbanisme (PLU) de votre commune, qui peut imposer ses propres règles de hauteur, d’implantation ou d’aspect extérieur.
Emprise au sol et surface de plancher : les deux mesures qui fixent la formalité
Les seuils réglementaires se calculent sur deux surfaces distinctes, et il suffit que l’une d’elles franchisse un seuil pour changer de régime.
- L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, débords et surplombs compris ; seuls les ornements et les débords de toiture qui ne reposent pas sur des poteaux en sont exclus. Un garage, un auvent sur poteaux ou une terrasse couverte en créent, alors qu’une terrasse de plain-pied sans fondations profondes n’en crée pas.
- La surface de plancher additionne les surfaces closes et couvertes dont la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m, mesurées au nu intérieur des façades.
Un garage accolé illustre bien la différence : les surfaces aménagées pour le stationnement sont déduites de la surface de plancher, mais le garage crée bien de l’emprise au sol. C’est donc l’emprise qui déclenche la formalité. Faites calculer ces deux surfaces sur vos plans avant de choisir le formulaire.
Maison neuve : le permis de construire est la règle
Pour une construction nouvelle, indépendante de tout bâtiment existant, le code de l’urbanisme prévoit trois paliers :
| Construction nouvelle | Formalité |
|---|---|
| 5 m² ou moins d’emprise au sol et de surface de plancher, hauteur de 12 m au plus | Aucune, hors secteur protégé |
| Plus de 5 m² d’emprise au sol ou de surface de plancher, sans dépasser 20 m² pour l’une comme pour l’autre, hauteur de 12 m au plus | Déclaration préalable |
| Plus de 20 m² d’emprise au sol ou de surface de plancher | Permis de construire |
Une maison individuelle dépasse toujours 20 m² : elle relève du permis de construire. Si sa surface de plancher dépasse 150 m², le recours à un architecte est obligatoire pour établir le projet ; en dessous, un particulier qui construit pour lui-même peut déposer son dossier seul ou avec l’aide d’un dessinateur.
Le dossier comprend au minimum un plan de situation, un plan de masse, un plan en coupe du terrain et de la construction, une notice descriptive, les plans des façades et des toitures, un document graphique d’insertion dans l’environnement et deux photographies situant le terrain dans son environnement proche et dans le paysage lointain. S’y ajoutent les attestations détaillées plus bas (RE2020 et, selon la zone, parasismique).
Extension, surélévation, garage accolé : la règle des 40 m²
Pour des travaux sur une maison existante, le seuil dépend de la situation de votre terrain.
- En zone urbaine (U) d’un PLU : une extension qui crée plus de 5 m² et au plus 40 m² relève de la déclaration préalable ; au-delà de 40 m², il faut un permis de construire.
- Exception à connaître en zone urbaine : au-delà de 20 m² créés, le permis redevient obligatoire si l’extension porte la surface de plancher totale de la maison au-delà de 150 m². L’architecte l’est alors aussi.
- Hors zone urbaine (zones à urbaniser, agricoles ou naturelles d’un PLU, carte communale, commune sans document d’urbanisme) : déclaration préalable jusqu’à 20 m² créés, permis de construire au-delà.
- Même sous 5 m², une extension modifie l’aspect extérieur de la maison : une déclaration préalable reste nécessaire.
Exemple : en zone urbaine, une extension de 35 m² sur une maison de 100 m² de surface de plancher (135 m² au total) passe par une déclaration préalable. La même extension sur une maison de 120 m² (155 m² au total) exige un permis de construire établi par un architecte. Ces règles valent pour une extension de plain-pied, une surélévation ou un garage accolé. Notre guide sur les étapes d’une extension de maison détaille la suite du projet, et notre page extension et agrandissement présente la partie maçonnerie que nous réalisons.
Piscine, murs, clôture, terrasse : les petits ouvrages ont aussi leurs règles
Hors secteur protégé, les ouvrages courants de maçonnerie extérieure suivent ce tableau :
| Ouvrage | Formalité (hors secteur protégé) |
|---|---|
| Piscine dont le bassin fait 10 m² ou moins | Aucune |
| Piscine de plus de 10 m² et d’au plus 100 m², sans abri ou avec un abri de moins de 1,80 m | Déclaration préalable |
| Piscine de plus de 100 m², ou abri de 1,80 m de haut ou plus | Permis de construire |
| Mur (hors clôture) de 2 m de haut ou plus | Déclaration préalable |
| Mur (hors clôture) de moins de 2 m | Aucune |
| Mur de clôture | Déclaration préalable s’il atteint 2 m de haut, si la commune a soumis les clôtures à déclaration ou dans certains secteurs délimités par le PLU ; sinon aucune |
| Mur de soutènement | Dispensé de formalité au titre du code de l’urbanisme |
| Terrasse de plain-pied | Aucune |
En secteur protégé (abords d’un monument historique, site patrimonial remarquable, site classé), la plupart de ces dispenses tombent : les murs quelle que soit leur hauteur, les clôtures, les piscines jusqu’à 100 m², les terrasses de plain-pied et les très petites constructions passent alors par une déclaration préalable.
Deux précisions évitent les mauvaises surprises. D’abord, le local technique maçonné d’une piscine est une construction à part entière : au-delà de 5 m², il suit les seuils des constructions nouvelles, ou ceux des extensions s’il est accolé à la maison. Ensuite, un ouvrage dispensé de formalité doit malgré tout respecter le PLU (reculs, hauteur des clôtures, aspect). Avant de lancer une piscine en béton ou un mur de clôture, vérifiez donc le règlement de votre zone.
Délais, affichage et validité : le calendrier d’une autorisation
Le dépôt se fait en mairie ou en ligne : depuis le 1er janvier 2022, toutes les communes doivent pouvoir recevoir les demandes par voie électronique. La mairie vous remet un récépissé et dispose d’un mois pour réclamer d’éventuelles pièces manquantes.
| Étape | Déclaration préalable | Permis de construire (maison individuelle) |
|---|---|---|
| Délai d’instruction de droit commun | 1 mois | 2 mois |
| Délai en secteur protégé (abords de monument historique, site patrimonial remarquable) | 2 mois | 3 mois |
| Validité | 3 ans, prorogeable deux fois un an | 3 ans, prorogeable deux fois un an |
Sans réponse à la fin du délai, l’autorisation est en principe tacitement accordée ; dans certains cas (site classé, immeuble inscrit au titre des monuments historiques, avis défavorable de l’architecte des Bâtiments de France), le silence vaut au contraire refus. Le maire peut encore retirer, dans les trois mois qui suivent sa décision, une autorisation qu’il estime illégale. Une fois l’autorisation obtenue, affichez-la sur le terrain, sur un panneau de plus de 80 cm visible depuis la voie publique, pendant toute la durée du chantier. Les tiers disposent de deux mois à compter du premier jour d’affichage continu pour former un recours : conservez des photos datées du panneau.
Pour un permis de construire, la déclaration d’ouverture de chantier (DOC) est adressée à la mairie au moment de commencer les travaux. À la fin, la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) informe la mairie, qui dispose en général de trois mois pour contester la conformité, et de cinq mois dans certains secteurs, par exemple ceux couverts par un plan de prévention des risques. Enfin, les éléments de calcul de la taxe d’aménagement se déclarent dans les 90 jours suivant l’achèvement, depuis votre espace « Gérer mes biens immobiliers » sur le site des impôts.
Séisme, argiles, RE2020 : les attestations qui comptent en Franche-Comté et dans le Grand Est
Trois séries d’attestations accompagnent désormais les projets soumis à permis de construire, et deux d’entre elles dépendent directement de la situation de votre terrain.
- RE2020. Les permis de construire de maisons individuelles déposés depuis le 1er janvier 2022 sont soumis à la réglementation environnementale RE2020. Une attestation de prise en compte est jointe à la demande, puis une seconde à la DAACT : celle de l’achèvement porte notamment sur la perméabilité à l’air de l’enveloppe et sur la ventilation, d’où l’importance de joints et de passages de gaines soignés dès le gros œuvre.
- Règles parasismiques. Depuis le 1er janvier 2024, une attestation de respect des règles parasismiques doit accompagner le permis de construire, puis la DAACT, pour une maison située en zone de sismicité 3, 4 ou 5, y compris pour une extension soumise à permis. Pour une maison individuelle, elle peut être établie par le constructeur ou par un contrôleur technique. Montbéliard et la quasi-totalité du Pays de Montbéliard, Besançon, Belfort, Vesoul, Mulhouse, Colmar, Strasbourg ou Épinal sont en zone 3 ; Delle, Beaucourt, Saint-Louis, Altkirch, ainsi que Badevel ou Dampierre-les-Bois dans le Pays de Montbéliard, en zone 4. À Dole et à Gray (zone 2), comme à Nancy, Metz, Reims ou Troyes (zone 1), elle n’est pas exigée pour une maison. Notre guide construire en zone sismique explique les dispositions constructives correspondantes.
- Argiles. Depuis le 1er janvier 2024, dans les zones d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, la DAACT de travaux soumis à permis de construire est accompagnée d’une attestation de prise en compte des règles de construction propres à ces sols. Sur la carte de Géorisques, l’exposition relevée au point de la mairie est moyenne à Montbéliard, Belfort, Héricourt ou Vesoul, faible à Colmar ou Strasbourg, mais elle change d’une parcelle à l’autre et la carte a été actualisée par un arrêté du 9 janvier 2026 : consultez celle de votre terrain sur Géorisques et lisez notre guide sur l’étude de sol et la loi ELAN.
Si votre commune figure parmi celles où la base des risques recense un aléa inondation, vérifiez aussi le zonage d’un éventuel plan de prévention des risques avant de dessiner l’implantation de la maison.
Nos conseils pour déposer un dossier solide
- Lisez le PLU avant de dessiner. Le règlement de votre zone fixe les reculs, la hauteur, parfois la teinte des enduits ou la pente des toitures. Il se consulte en mairie ou sur le Géoportail de l’urbanisme.
- Demandez un certificat d’urbanisme opérationnel si vous hésitez sur un terrain : gratuit, instruit en deux mois, il indique si le projet envisagé est réalisable et reste valable 18 mois.
- Échangez avec le service urbanisme avec une esquisse : une remarque sur l’implantation coûte moins cher avant le dépôt qu’après un refus.
- Faites coïncider devis et plans. Implantation, niveaux, hauteur des murs, dimensions de la piscine : le devis du maçon doit correspondre exactement au projet autorisé. Si le projet évolue en cours de route, un permis modificatif ou une nouvelle déclaration peut être nécessaire : interrogez la mairie avant de modifier quoi que ce soit.
- Anticipez les assurances. L’entreprise doit justifier de son assurance décennale dès l’ouverture du chantier ; notre guide sur la garantie décennale en maçonnerie explique quoi vérifier.
Une fois l’autorisation en main, le chantier peut suivre les étapes de construction du gros œuvre, du terrassement à la sortie de toit.
Votre projet est autorisé ou en cours d’instruction ?
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