Une maison peut être parfaitement maçonnée et se fissurer quelques étés plus tard parce que le sol, lui, bouge. C’est le cas des terrains argileux, qui se rétractent en période sèche et gonflent quand ils se réhydratent. Depuis la loi ELAN, ce risque n’est plus seulement une affaire de bon sens : il encadre la vente des terrains à bâtir, la conception des fondations et même la déclaration de fin de travaux. Ce guide fait le point sur ce que la réglementation exige, sur la carte mise à jour en 2026 et sur ce que cela change concrètement pour le gros œuvre de votre maison dans le Doubs, le Territoire de Belfort, la Haute-Saône, l’Alsace ou la Lorraine.
Retrait-gonflement des argiles : pourquoi le sol fait fissurer les maisons
Un sol argileux se comporte comme une éponge. Pendant une sécheresse, l’eau s’évapore et l’argile se rétracte ; lors des pluies d’automne et d’hiver, elle se gorge d’eau et gonfle. Ces variations de volume ne sont pas uniformes sous une maison : le pourtour sèche plus vite que le centre, un arbre pompe l’eau d’un seul côté, une descente d’eau pluviale mal évacuée détrempe un angle. Il en résulte des tassements différentiels, c’est-à-dire des mouvements inégaux d’une partie de la construction à l’autre.
Les maisons individuelles sont les premières exposées : elles sont légères et reposent le plus souvent sur des fondations superficielles, dans la couche de sol justement sensible aux variations d’humidité. Les désordres vont de simples fissures à des dommages structurels qui peuvent, dans les cas les plus graves, rendre le logement inhabitable. Selon Géorisques, le site officiel de l’État sur les risques, environ 12 millions de maisons individuelles sont aujourd’hui situées en zone d’exposition moyenne ou forte, et les sécheresses plus fréquentes aggravent le phénomène.
Ce que la loi ELAN impose, étape par étape
L’article 68 de la loi ELAN du 23 novembre 2018, aujourd’hui codifié aux articles L. 132-4 à L. 132-9 du code de la construction et de l’habitation, s’applique depuis le 1er octobre 2020 aux zones d’exposition moyenne ou forte. Il vise les immeubles d’habitation (ou mixtes habitation et usage professionnel) de deux logements au plus, donc la maison individuelle. Chaque acteur a une obligation précise :
| Moment | Qui agit | Ce qui est exigé |
|---|---|---|
| Vente d’un terrain non bâti constructible | Le vendeur | Étude géotechnique préalable (type G1) annexée à la promesse ou à l’acte de vente ; valable 30 ans sans remaniement du sol |
| Avant le contrat de construction ou de maîtrise d’œuvre | Le maître d’ouvrage (vous) | Transmettre l’étude aux constructeurs ; à défaut d’étude annexée au titre de propriété, fournir une étude préalable équivalente ou une étude de conception |
| Conception et chantier | Le constructeur | Suivre l’étude de conception (type G2) ou appliquer les techniques particulières de construction fixées par arrêté |
| Achèvement des travaux | Le maître d’ouvrage | Pour des travaux soumis à permis de construire, joindre à la DAACT l’attestation de prise en compte du risque (depuis le 1er janvier 2024) |
Le contrat de construction doit préciser que les constructeurs ont bien reçu l’étude et que les travaux intègrent les mesures rendues nécessaires par le risque. Si l’étude conclut à l’absence de risque de mouvement de terrain lié aux argiles, le constructeur n’est plus tenu par ces obligations particulières.
G1 et G2 : deux études qui ne se remplacent pas
L’étude G1 (phases « étude de site » et « principes généraux de construction » au sens de la norme NF P 94-500) répond à la question : ce terrain est-il sensible, et à quoi faut-il faire attention ? Elle repose sur une enquête documentaire, une visite du site et de ses alentours et, si besoin, des investigations complémentaires comme des sondages. Elle fournit un modèle géologique préliminaire, les principales caractéristiques géotechniques du site et des principes généraux de construction.
L’étude G2 (phases avant-projet et projet) répond à une autre question : comment fonder cette maison, à cet endroit ? Elle tient compte de l’implantation, du sous-sol éventuel, des charges et des recommandations de la G1, puis fixe les dispositions constructives à mettre en œuvre dans un dossier de synthèse. C’est la G2 qui donne au maçon la profondeur des fondations, leur type et les précautions à prendre. Commandée tôt, elle évite de redessiner les plans une fois le permis obtenu.
La carte de 2026 : pourquoi revérifier votre parcelle
La carte d’exposition a été mise à jour par un arrêté du 9 janvier 2026. Elle s’applique aux promesses de vente, aux actes de vente de terrains constructibles et aux contrats de construction conclus depuis le 1er juillet 2026. Selon le ministère de la Transition écologique, les zones d’exposition moyenne ou forte couvrent désormais 55 % du territoire hexagonal, contre 48 % avec la carte de 2020. Un terrain classé en exposition faible il y a quelques années peut donc aujourd’hui relever des obligations ELAN.
Pour situer notre secteur, voici ce qu’indiquait Géorisques en septembre 2026 au droit de la mairie de plusieurs communes :
- exposition moyenne à Montbéliard, Audincourt, Héricourt, Belfort, Besançon, Vesoul, Mulhouse, Altkirch, Nancy et Metz ;
- exposition faible à Colmar, Saint-Louis, Guebwiller, Strasbourg, Remiremont et Gérardmer.
Ce relevé ne vaut que pour un point : l’exposition varie d’une parcelle à l’autre au sein d’une même commune. Seule la consultation de votre adresse sur Géorisques fait foi, et l’étude de sol reste la seule façon de connaître la nature réelle du terrain.
Pour les maisons déjà construites, l’État expérimente depuis octobre 2025 un fonds de prévention du retrait-gonflement dans onze départements, dont la Meurthe-et-Moselle. Sous conditions de ressources et selon les caractéristiques de la maison, il aide les propriétaires occupants de maisons individuelles à financer un diagnostic de vulnérabilité, puis les travaux de prévention recommandés ; ses critères d’éligibilité ont été élargis par un arrêté du 23 avril 2026. Si votre maison se trouve autour de Nancy, de Lunéville ou de Toul, vérifiez votre éligibilité avec le simulateur en ligne du fonds prévention argile.
Les techniques particulières de construction, concrètement
Sans étude G2, le constructeur applique les dispositions de l’arrêté du 22 juillet 2020 relatif aux techniques particulières de construction. Elles touchent directement le gros œuvre :
- Une structure rigide : pour une maison en maçonnerie ou en béton, chaînages horizontaux et verticaux et linteaux au-dessus des ouvertures.
- Des fondations renforcées : en béton armé, coulées en continu, ancrées à au moins 0,80 m en exposition moyenne et 1,20 m en exposition forte, sauf si un sol dur non argileux est atteint avant.
- Un ancrage homogène : pas de dissymétrie sur le pourtour, ce qui demande une attention particulière sur un terrain en pente ou pour une maison à sous-sol partiel.
- Un vide sanitaire en l’absence de sous-sol : le texte prévoit alors la construction d’une dalle sur vide sanitaire.
- Des fondations indépendantes de celles d’une construction mitoyenne.
- Une gestion de l’eau autour de la maison : eaux de gouttières rejetées loin des façades avec un exutoire en aval, cuves de récupération sans trop-plein près des murs, puisards isolés des fondations, drainage, abords imperméabilisés et canalisations enterrées souples avec des joints adaptés.
- Une distance avec la végétation : au moins une fois la hauteur adulte d’un arbre et une fois et demie celle d’une haie, faute de quoi un écran anti-racines d’au moins 2 m de profondeur est posé. La végétation à supprimer est retirée avant le chantier pour que le sol retrouve sa teneur en eau naturelle ; sur un terrain réduit ou en limite de propriété, les fondations sont approfondies.
- Une isolation des parois enterrées lorsqu’une chaudière ou une autre source de chaleur importante se trouve au sous-sol, afin de ne pas assécher le terrain voisin.
L’étude G2 permet souvent de mieux ajuster ces dispositions, puisqu’elle s’appuie sur les caractéristiques mesurées de votre sol plutôt que sur des règles forfaitaires.
Ce que cela change pour le gros œuvre de votre maison
Sur un chantier en zone argileuse, notre travail de gros œuvre et fondations suit les prescriptions de l’étude G2 ou, à défaut, les techniques particulières : terrassement à la bonne cote, semelles en béton armé coulées d’un seul tenant, vide sanitaire en blocs béton avec plancher poutrelles-hourdis, chaînages continus jusqu’en tête de murs. Ces choix se décident avant le permis, parce qu’ils influent sur le niveau du plancher, les accès et parfois l’implantation.
Lors de la visite préalable au devis, nous vous demandons l’étude de sol dont vous disposez. Sans elle, nous vous conseillons de la faire réaliser avant de figer les plans : nous ne donnons pas de prix sans connaître le terrain, et les fondations sont le poste le plus dépendant du sol. Le même raisonnement vaut pour une extension, dont les fondations doivent en outre composer avec celles de la maison existante : en exposition moyenne ou forte, seules les extensions de moins de 20 m² désolidarisées de la maison échappent aux obligations, et l’étude G2 initiale ne vaut pour l’agrandissement que si elle le prévoyait déjà avec le même procédé constructif.
Certains points relèvent d’autres intervenants, comme les descentes d’eaux pluviales, les réseaux enterrés ou les plantations. Ils doivent pourtant être coordonnés dès la conception, car la loi les rattache au même objectif : stabiliser l’humidité du sol autour des fondations.
Les bons réflexes avant d’acheter un terrain ou de signer
- Consultez Géorisques à l’adresse exacte du terrain : exposition aux argiles, mais aussi inondation, cavités ou zone sismique.
- Vérifiez que la G1 est annexée à la promesse de vente si le terrain est en exposition moyenne ou forte ; en cas d’absence, posez la question au notaire avant de signer. La fiche précautions avant l’achat d’un terrain à bâtir hors lotissement de Service-Public détaille les autres vérifications.
- Commandez la G2 à un bureau d’études géotechniques avant de finaliser les plans et transmettez-la à tous les intervenants, maçon compris.
- Anticipez les arbres et les haies : une plantation trop proche assèche le sol sous un seul côté de la maison et peut compromettre les précautions prises en fondation.
- Pensez aussi au gel en altitude : dans le Haut-Doubs ou les Vosges, la profondeur hors gel peut dépasser celle imposée par les argiles, comme l’explique notre guide sur les fondations hors gel en altitude.
- Conservez le dossier complet (dossier de permis, plans, études, procès-verbal de réception) : il sert à établir l’attestation jointe à la déclaration d’achèvement.
Le ministère détaille l’ensemble du dispositif sur sa page sols argileux, sécheresse et construction.
Un terrain argileux dans le Doubs, le Territoire de Belfort ou le Grand Est ?
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