Le gros œuvre est la partie de la maison que l’on ne voit plus une fois les enduits posés, et pourtant tout en dépend : l’aplomb des murs, la planéité des sols, la tenue des fondations sur un terrain argileux ou gélif. Voici l’enchaînement des étapes d’une construction de maison individuelle tel qu’une entreprise de maçonnerie le mène en Franche-Comté et dans le Grand Est : ce qui se passe, ce que vous pouvez contrôler et les particularités régionales à anticiper. Nous réalisons le gros œuvre complet jusqu’à la sortie de toit ; d’autres corps d’état assurent ensuite la charpente, la couverture, les réseaux et les finitions.
Avant le chantier : études, autorisations et assurances
Un chantier bien préparé se joue en grande partie avant l’arrivée de la pelle.
- L’étude de sol. Dans les zones d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, la loi ELAN impose depuis le 1er octobre 2020 une étude géotechnique préalable (G1) à la vente d’un terrain non bâti constructible. Pour la construction d’une maison, le constructeur doit ensuite suivre une étude de conception (G2) ou appliquer les techniques particulières prévues par l’arrêté du 22 juillet 2020, dont des fondations ancrées à au moins 0,80 m en exposition moyenne et 1,20 m en exposition forte. La carte d’exposition, actualisée par un arrêté du 9 janvier 2026, s’applique aux ventes et aux contrats de construction conclus depuis le 1er juillet 2026 ; sur Géorisques, l’exposition relevée au point de la mairie est moyenne à Montbéliard, Audincourt, Valentigney ou Belfort. Notre guide sur l’étude de sol et la loi ELAN détaille ces obligations.
- Le permis de construire. Il doit être obtenu et affiché sur le terrain ; attendre la fin du délai de recours des tiers avant de terrasser est une sage précaution. En zone de sismicité 3 ou 4, il s’accompagne d’une attestation parasismique : voir notre guide permis de construire ou déclaration préalable.
- Les assurances. Le maître d’ouvrage souscrit l’assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier ; chaque entreprise joint son attestation d’assurance décennale à son devis.
- La logistique. Accès du camion toupie et de la pompe à béton, zone de stockage des blocs et des palettes, arrivée d’eau et d’électricité de chantier : ces points se règlent lors de la visite préalable au devis.
La déclaration d’ouverture de chantier est ensuite déposée en mairie : elle marque le début officiel des travaux.
Étape 1 : implantation et terrassement
L’implantation reporte le plan de masse sur le terrain. Les angles de la maison sont matérialisés par des chaises et des cordeaux, à partir des limites du lot et d’un niveau de référence qui fixe la hauteur du futur plancher. En cas de doute sur les limites de propriété, faites intervenir un géomètre-expert avant tout terrassement : un décalage de quelques centimètres se corrige sur un plan, pas sur des fondations coulées.
Le terrassement commence par le décapage de la terre végétale, mise de côté pour les futurs espaces verts. Viennent ensuite les fouilles en rigole qui accueilleront les semelles, ou une excavation en pleine masse si la maison repose sur un sous-sol. Sur les reliefs du Jura, du Doubs ou des Vosges, un terrain en pente impose de choisir entre une plate-forme, un demi-niveau ou un sous-sol partiel, et souvent un mur de soutènement pour tenir les terres.
À contrôler : un fond de fouille propre, homogène, sans eau stagnante ni terre remaniée. Si la fouille révèle une poche d’argile ou un sol différent de celui décrit par l’étude, on s’arrête et on consulte le géotechnicien.
Étape 2 : les fondations
Les semelles filantes en béton armé courent sous tous les murs porteurs ; des semelles isolées reprennent les poteaux. Un béton de propreté protège le fond de fouille, puis les armatures sont posées sur cales pour garantir l’enrobage, avec des attentes qui recevront les chaînages verticaux des murs.
La profondeur des fondations n’est jamais laissée au hasard : elle est définie par l’étude de sol et par le DTU 13.1, en tenant compte du gel et, sur sol argileux, des profondeurs d’ancrage réglementaires. En altitude, au-dessus d’environ 600 m, les fondations descendent plus bas qu’en plaine : c’est le cas à Pontarlier (environ 830 m à la mairie), à Morteau ou à Gérardmer. Notre guide sur les fondations hors gel en altitude approfondit ce point.
En zone de sismicité 3 ou 4, comme dans le Pays de Montbéliard, le Territoire de Belfort ou le sud de l’Alsace, la continuité entre fondations, murs et planchers est obligatoire : c’est elle qui permet à la maison de travailler d’un seul bloc. Le guide construire en zone sismique décrit ces liaisons.
À contrôler : les dimensions des semelles par rapport au plan, la présence des cales et des attentes, et des photos du ferraillage avant le coulage.
Étape 3 : soubassement et plancher bas, trois solutions
Entre les fondations et le rez-de-chaussée, trois solutions techniques coexistent :
| Solution | Principe | Points de vigilance |
|---|---|---|
| Dallage sur terre-plein | Dalle béton coulée sur un hérisson compacté, entre les murs de soubassement | Adapté à un terrain plat et sain ; soigner la coupure contre l’humidité remontant du sol ; en zone d’argiles moyenne ou forte, seule une étude de conception peut le justifier |
| Vide sanitaire | Murs de soubassement en blocs béton, plancher poutrelles-hourdis au-dessus d’un espace ventilé | Éloigne le plancher du sol, facilite l’accès aux réseaux ; solution prévue par les techniques particulières réglementaires sur sol argileux exposé, en l’absence de sous-sol |
| Sous-sol | Murs enterrés en blocs à bancher ou en béton banché, dalle basse, plancher haut | Offre garage ou cave ; exige drainage, protection des murs enterrés et étude de sol soignée |
Dans les communes à potentiel radon significatif, comme Belfort, Giromagny, Épinal ou Gérardmer, l’interface entre le sol et la maison mérite un soin particulier : dalle continue, vide sanitaire ventilé, passages de réseaux calfeutrés. Notre guide sur le radon dans la construction explique ces précautions.
Avant le coulage du plancher bas, les fourreaux et les attentes des réseaux sont mis en place en coordination avec les autres corps d’état concernés, qui restent responsables de leurs installations. Un oubli à ce stade se paie ensuite en carottages dans une dalle neuve.
Étape 4 : l’élévation des murs du rez-de-chaussée
Les murs se montent en blocs béton (parpaings) hourdés au mortier ou en briques de terre cuite rectifiées posées à joint mince. Chaque matériau a ses atouts, que compare notre guide brique ou parpaing. Dans les deux cas, le premier rang est déterminant : réglé parfaitement de niveau, il conditionne l’aplomb et la planéité de toute la maison.
Au fil de l’élévation, le maçon réalise les chaînages verticaux aux angles et aux jonctions de murs, pose ou coule les linteaux au-dessus des baies et respecte au centimètre les réservations prévues pour les portes et fenêtres. En zone de sismicité 3 ou 4, les chaînages horizontaux et verticaux et l’encadrement des ouvertures sont obligatoires pour une maison individuelle.
La réglementation environnementale RE2020 impose de justifier la perméabilité à l’air de la maison à l’achèvement. Le gros œuvre y contribue directement : joints bien remplis, passages de gaines rebouchés, traitement des jonctions entre murs et planchers.
À contrôler : l’aplomb des murs, les cotes des ouvertures comparées aux plans, la présence des chaînages avant le coulage.
Étape 5 : le plancher d’étage et les chaînages horizontaux
Sur une maison à étage, le plancher le plus courant associe des poutrelles en béton précontraint, posées sur les murs et étayées, et des entrevous (les hourdis) en béton ou en matériau isolant. Un treillis soudé et des aciers de renfort sont disposés avant le coulage de la dalle de compression, réalisé en même temps que le chaînage horizontal qui ceinture la maison. Plancher et murs forment alors un ensemble solidaire. Les trémies d’escalier, les balcons et les porte-à-faux demandent un coffrage et un ferraillage spécifiques, définis par le plan de ferraillage.
Pour une maison de plain-pied, un chaînage en tête de murs termine l’élévation. Pour un toit-terrasse, une dalle pleine en béton armé est coulée à ce niveau ; son étanchéité ne fait pas partie du gros œuvre et relève d’une entreprise spécialisée.
Les étais restent en place tant que le béton n’a pas atteint une résistance suffisante, selon les prescriptions de l’étude et du fabricant du plancher. Retirer les étais trop tôt pour gagner une journée expose à des fissures ou à des flèches de plancher difficiles à reprendre.
Étape 6 : murs d’étage, pignons et arase, la sortie de toit
Les murs de l’étage montent sur le plancher avec les mêmes exigences d’aplomb et de chaînage. Viennent ensuite les pignons, dont les rampants suivent exactement la pente de toit prévue aux plans et reçoivent un chaînage rampant. Le gros œuvre se termine par l’arase : le dessus des murs, réglé de niveau, sur lequel reposera la toiture. C’est l’étape que nous appelons la « sortie de toit » : la maçonnerie est prête à recevoir la charpente.
D’autres corps d’état prennent alors le relais : le charpentier puis le couvreur mettent la maison hors d’eau, avant la pose des fenêtres qui la met hors d’air. Un gros œuvre précis leur facilite la tâche : une arase de niveau et des pignons conformes évitent les calages et les reprises.
Contrôles, paiements et réception : les repères du maître d’ouvrage
Si vous faites construire avec un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan, le code de la construction plafonne les sommes exigibles à chaque étape, en pourcentage cumulé du prix convenu :
| Étape du chantier | Plafond cumulé des appels de fonds |
|---|---|
| Ouverture du chantier | 15 % |
| Achèvement des fondations | 25 % |
| Achèvement des murs | 40 % |
| Mise hors d’eau | 60 % |
| Achèvement des cloisons et mise hors d’air | 75 % |
| Achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et des revêtements extérieurs | 95 % |
Le solde est payable à la réception, ou dans les huit jours qui suivent la remise des clés si vous n’êtes pas assisté d’un professionnel ; s’il y a des réserves, il n’est dû qu’à leur levée. Si vous confiez seulement le gros œuvre à une entreprise, l’échéancier se négocie librement : liez chaque paiement à une étape réellement achevée, et consultez notre guide pour bien choisir son maçon. Le contrat de construction de maison individuelle « sans fourniture du plan » devient en revanche obligatoire dès qu’une même entreprise se charge au moins du gros œuvre, de la mise hors d’eau et de la mise hors d’air.
La réception des travaux, prononcée avec ou sans réserves dans un procès-verbal, fait courir les garanties légales, dont la garantie décennale. Notre guide sur la garantie décennale en maçonnerie explique comment la préparer.
Votre maison, du terrassement à la sortie de toit
Nous réalisons le gros œuvre complet de maisons de plain-pied ou à étage, en brique ou en parpaing, pour les particuliers comme en sous-traitance pour des constructeurs et des maîtres d’œuvre. Découvrez notre offre de construction de maison individuelle et nos travaux de gros œuvre et fondations. Pour votre projet dans le Pays de Montbéliard, en Franche-Comté ou dans le Grand Est, nous nous déplaçons pour un métré sur place et un devis gratuit, détaillé et sans engagement, avec une réponse sous 48 h : demandez votre devis.
